房屋租赁合同解除的几个实务问题¹（下）

    房屋租赁合同纠纷中有相当一部分争议发生在解除合同的环节，出租人何时享有解除合同的权利、怎样行使合同解除权往往成为当事人争议的核心，本文在总结办案经验的基础上对仲裁庭通过个案积累逐步形成的裁判规则进行了梳理，以期对当事人以法维权提供有益的指导。

    （接上文）

二、阻碍解除权成就的抗辩

    因承租人未按时交付房租出租人请求解除合同时，承租人一般会辩称，逾期支付房租并非恶意违约，而是因出租人未履行己方义务，未提供实现合同目的的租赁房屋，其违约承租人造成了损失而拒绝支付房租。此类抗辩是否可以阻碍出租人解约权的成就？

    承租人的抗辩可分为两个层次，其一是主张出租人未提供满足合同目的的房屋，承租人有减少价款的权利；其二是主张出租人的违约行为给承租人造成了损失，承租人有权以损失抵扣房租。下面将结合个案分析这两种抗辩是否可以成立。

    案例1，出租人因未按时交纳物业费，物业公司对承租人承租的房屋断电3天，承租人未交纳当月的房租，出租人提出仲裁请求要求因承租人拖欠房租解除租赁合同。

    仲裁庭认为，按照合同约定，出租人有维护基本公共设施运转、提供公共服务的义务，不论物业公司断电的行为是否合法，出租人未提供合同约定的适租房屋已经违约，承租人有权不交纳停电期间的房租，但承租人拖欠当月其他房租的行为已构成违约，出租人有权解除合同。

    案例2，双方签订房屋租赁合同及补充协议，约定申请人将房屋租给被申请人使用，并协助被申请人将以该房屋作为住所地的营业执照过户给被申请人。申请人因被申请人拖欠房租提起仲裁，要求解除合同并支付拖欠租金。被申请人称，申请人在明知其租赁房屋用于开办美容服务机构的情况下，未能按照约定将营业执照过户给被申请人，被申请人因未能取得营业执照及有关行政部门的批准未能开业经营，致使被申请人不能实现合同目的，根据合同法第216条，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，申请人未能保持租赁物符合约定用途，被申请人有权不交纳房租。

    仲裁庭认为，申请人是否违约应当以合同约定为依据，合同及补充协议仅约定了申请人有办理营业执照过户手续的协助义务，申请人并不承担全部办理执照的义务；其次，尽管申请人在签订合同时明知被申请人的租赁目的为开办美容公司，但保证被申请人顺利开业并非申请人责任。被申请人称的“商用”目的过于宽泛。不能商用与不能满足特定形式的商用为不同的概念。被申请人如要求房屋必须满足其特定商用形式和目的，则应当在合同中加以明确约定。否则，主张申请人违约缺少依据。另外，申请人与被申请人在签订合同时清楚租赁房屋的性质、用途和使用状况，在合同签后履行过程中，房屋的性质、用途等并未发生任何变化。因此，被申请人的抗辩不能成立，申请人有权解除合同。

    案例3，申请人出租给被申请人房屋供办公使用，被申请人未交纳房租，申请人提起仲裁要求解除合同。被申请人称，其在将该房屋作为住所申请营业执照时发现，根据有关政策规定，因被申请人主体身份其房屋不能办理营业执照，因此其合同目的已不能实现，申请人无权要求被申请人支付房租。申请人称，其从未承诺、双方订立的租赁合同中也未规定，申请人在签订合同前亦未曾提出需要将承租场所用于工商注册登记。

    仲裁庭认为，因申请人对该房屋不能办理营业执照的限制在签订合同时是明知的，且该房屋具有不同于一般商用房屋的特有属性，但未向被申请人履行告知义务，使得被申请人对房屋的使用受到极大限制，而被申请人也未在签订合同时尽到审慎地注意义务，也存在一定过错。但两相比较，申请人的告知义务更重，应对合同标的不能实现被申请人签订合同的目的承担主要责任。被申请人应支付一半的房租，解除双方签订的合同。

    在以上案例中承租人均提出：由于出租人违约，未能提供符合合同目的的适租房屋，承租人享有不支付房租的权利，案例1的供电义务为出租人的主给付义务，承租人在相应范围内有权扣减房租；案例2协助办理营业执照过户为出租人的从给付义务，然而承租人主张的负责办理营业执照过户并保证租赁房屋用于正常经营的义务并没有在合同中约定，出租人已经履行了协助办理的义务，并且承租人在签订合同时对租赁房屋的性质、用途和使用状况是明知的，因此，承租人无权拒绝支付房租；案例3确保租赁物可供办理营业执照并非合同约定的出租人的义务，但在租赁物存在特殊使用限制、自始不能实现承租人合同目的的情况下，出租人负有告知义务。

    综上，在认定承租人拒交房租的抗辩是否成立时，首先应考虑双方有无对标的物状态、功能、合同目的及出租人对此承担的责任有无明确约定；在没有约定的情况下，租赁物存在自始不能事后追完的客观瑕疵，应考察双方对一方不能实现合同目的的过错程度。因出租人的原因导致租赁物未能满足合同约定的用途，承租人有权按照合同法第111条要求出租人承担减少租金的违约责任。如果承租人未以仲裁请求的方式明确主张减价责任，仲裁庭亦可主动适用。出租人因承租人未支付相应租金而主张解除合同的请求将不被支持。

    如果承租人因出租人的违约行为遭受了损失拒交房租，出租人解除合同的请求是否会得到支持？出租人应赔偿给承租人的损失与承租人应向出租人支付的租金为两种不同的债务，只有在双方已经协商一致的情况下，这两种不同的债务才能抵销。出租人主张房屋租金时，承租人的损失不能仅作为一种抗辩提出，而应单独提起一个仲裁请求另行主张。如果承租人不能证明未交房租是因双方在就损失赔偿问题进行协商，仲裁庭就可能支持出租人解除合同的请求。因此，在出租人违约为承租人造成损失的情况下，承租人要想自力救济用房租折抵损失，应当尽量保留证明自身损失的证据，及证明申请人同意就损失问题进行协商的有关证据。否则，承租人可能事后面临因未交房租导致合同被解除的风险。

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