房屋租赁合同解除的几个实务问题¹（上）

    房屋租赁合同纠纷中有相当一部分争议发生在解除合同的环节，出租人何时享有解除合同的权利、怎样行使合同解除权往往成为当事人争议的核心，本文在总结办案经验的基础上对仲裁庭通过个案积累逐步形成的裁判规则进行了梳理，以期对当事人以法维权提供有益的指导。

一、约定解除权的行使

    房屋租赁合同一般均约定了若承租方逾期几日支付房租，出租方有权解除合同。当承租方逾期未支付房租，出租方希望收回房屋及租金时，应当如何行使合同解除权呢？出租方宜采取以下两个步骤：第一步向承租人发送解约通知，第二步向仲裁机构提出确认合同解除及支付租金等仲裁请求。

    我国合同法赋予了当事人在某些情况下自行解除合同的权力，当事人通过自身的民事法律行为即可终止双方的法律关系。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第93条规定，双方约定的解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第96条规定，合同自解除通知达到对方时解除。当合同约定的解除权成就时，如何发送解约通知才能保证该行为被仲裁机构确认为有效呢？

    首先，守约方应先向违约方发送催要函，表明自己积极主张债权的态度；之后，在违约方仍未纠正违约行为并满足了合同约定的解除条件之后，守约方再向违约方发出正式的解除通知。经常有案件中出租方仅凭一封解除通知和相关的付款凭证，主张因在双方履行合同中有几笔租金承租人未按时支付，故要求解除合同。在此种情形下，因出租人从未就承租人延迟交纳租金提出过异议，其解除合同的请求可能得不到支持。因在事后完全履行尚属可能的场合，解除权的发生以催告为要件；在事后完全履行不能场合，则无须催告即可解除。《合同法》第九十四条规定，只有经催告违约方仍不履行主要债务时，守约方方可享有解除权。其他债务的不履行只有在能充分证明其不履行导致不能实现合同目的的情况下才可发生解除合同的效果。以上法律规定虽是对法定解除权的定义，但仲裁庭在判断约定解除权行使是否合理时，也会考虑是否符合法律的目的。因此，守约方及时向违约方发出催要函是比较稳妥的做法，经催要后如果在一段合理时间后违约行为仍未予纠正，便可发出解约函。

    发送催要函或解约函时需要注意以下几个细节：第一，函件中宜明确“前因后果”，如具体催要的是哪笔款项、继续违约的后果，明确指出函件的法律效力（如解除函中可明确：因拖欠某月房租几日，根据合同约定，自你方签收之日起合同解除，限几日内搬离交接，我方将于某日接管房屋，如有你方物品视为放弃所有权等）。第二，由于我国采意思表示达到主义，解除函必须送达违约方方为有效，送达方式应引起重视，或可当面送达，督促违约方在函件中签名并注明日期，或可采特快专递送达的方式，辅之以公证为佳，将发出时间、发送对象和邮件内容进行公证，以增强效力。

    如果送达成功，承租人没有在三个月的期限内提出异议，出租人或可采取自力救济的方式，收回房屋，公证清理屋内存留物品的过程，并将承租人物品妥善保存于他处。但如果此过程给承租人造成了损失，即使出租人拥有解约权，出租人可能仍需赔偿一定损失，因为虽然双方的合同关系已经解除，但出租方仍负有不得侵犯承租人物品所有权的义务；倘若仲裁机构事后认定出租人不具有解约权，则出租人将面临对承租人承担违约责任的风险。与自力救济相比，更稳妥的方式是，出租人向法院或仲裁机构申请确认合同已解除，同时可主张解除前欠付的租金及解除后的房屋占用费。需要说明的是，及时向承租人发送解除通知仍不失为一种明智之举，既保留了证据，又能主张按高于合同约定的市场价格计算房屋使用费。

    当事人应根据合同是否已经解除确定提出何种仲裁请求。如果认为解约通知已经生效，就应当提起确认合同解除的确认之诉；如果对是否拥有解约权、是否有效送达另一方当事人并无把握，则最好提出请求仲裁庭解除合同的形成之诉，否则，如果仲裁庭认为自行解约的行为无效，当事人又没有提出要求仲裁庭解除合同的请求，其他有关解除合同后果的请求可能得不到支持。相反，如果当事人解除合同的意思表示已经生效，又请求仲裁庭解除合同的，仲裁庭将在仲裁庭意见中确认合同已经解除的客观事实，同时驳回请求仲裁庭解除合同的仲裁请求。

    在出租人发出解约通知解除合同后，承租人向出租人交纳合同解除后新发生的房租，出租人未予退还，原合同约定的履行期未满的情况下，就原合同是否有效有两种不同的观点，第一种观点主张，出租人接受房租的行为表明双方就继续履行原合同达成了合意，双方应按原合同的约定继续履行，第二种观点认为，双方合同已经解除，承租人支付新的房租、出租人接受的行为是双方以行为达成了新的事实合同，该合同对价款和期限均未约定，出租人随时享有解约权。因此，建议出租人为了维持解除合同的效力，可以通过向承租人发函的方式声明该笔款项的性质为承租人支付的房屋占用费，原解除合同的行为仍然有效等。

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