发布时间： Fri Nov 04 09:20:56 CST 2022 供稿人：马志成 马靖宇 冯宇明
本文原载于由北京仲裁委员会/北京国际仲裁中心编著、中国法制出版社出版《中国商事争议解决年度观察（2022）》，作者：北京金诚同达律师事务所马志成高级合伙人、马靖宇合伙人、冯宇明律师。1
一 概 述
（一）2021年房地产行业发展概况
1. 2021年，在中央继续坚持“房住不炒”和疫情常态化防控的大背景下，中国房地产市场经历了不平凡的一年。在政策和市场交互的动态化调整和修复中，行业优胜劣汰的大幕被市场无情拉开，降低财务杠杆、优化管理效率既是监管机构降低金融风险的要求，也成为市场主体生存与发展的大计。
2. 2021年1—12月，全国房地产开发投资总额达到147602亿元（如无特别说明，本文币种均为人民币），比上年增长4.4%，其中住宅投资111173亿元，增长6.4%。2021年全年商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%，其中住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%；商品房销售额181930亿元，比上年增长4.8%，其中住宅销售额增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2%。总体来说，全国房地产开发和销售稳中有增，住宅销售仍然坚挺，办公和商业营业用房销售略有下滑。2
附表一：2021年1—12月东中西部地区房地产投资开发情况
附表二：2021年1—12月东中西部地区房地产销售情况
3.房地产整体监管政策方面。基于“房住不炒”定位，2021年上半年，银行信贷监管力度加大，各地限购限贷政策升级，高频化、精准化调控政策层出不穷。全国城市中，73个省市累计249次持续缩紧限购政策3；同时叠加房企融资“三道红线”、房贷“两道红线”的影响，百强房企违约事件频发。以恒大暴雷为代表的违约事件，不仅涉及大量的金融违约，而且波及房企上下游企业，为房地产行业的整体信用风险敲响了警钟。受监管政策与市场下行的双重影响，2021年规模房企销售增速出现负增长，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。4与此同步的是，土地成交规模也整体有所下滑。截至2021年12月20日，全国300个城市土地成交建筑面积和成交金额同比分别下降了24%和10%。52021年成为近五年来房地产企业面临的生存危机、资金危机最大的一年。
2021年下半年，以央行第三季度例会定调的“两维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）为开端，房地产融资出现松绑迹象，一系列稳定市场预期和疏解房企困难的政策陆续出台，在一定程度上稳定了市场信心。
4.商业地产方面，随着城市开发建设不断深入，商业模式呈现多样化、非标准化的特征，对运营商的内容原创能力提出了更高的要求；轻资产上市成为商管领域的新风口，“商管+物管”的综合业务模式成为主流；随着消费市场的升级与分层，仓储会员店成为行业黑马，零售企业纷纷集中进入该领域寻求新的发展机会；受疫情、政策因素以及品牌自身发展策略的影响，头部品牌集中闭店，导致众多购物中心招商困难，也影响了商业地产的投资信心。
5. 2019年开始，城市更新热度持续上升，鉴于城市更新过程涉及诸多部门和行业的协同，利益相关者甚多，因此项目流程比传统房地产开发项目更为复杂，各地纷纷成立城市更新的常设机构和行业协会，进一步推进多方有效协同；大型房企和城投公司纷纷布局城市更新领域，房企与房企联合、房企与金融机构联合、房企与地方政府联合操盘的趋势越发明显。
（二）2021年房地产争议概况6
总体而言，2021年房地产案件的数量仍然巨大，但受疫情对审理期限的影响以及最高人民法院推行一站式多元解纷机制，致使以法院裁决方式结案的案件数量相比之前的年份明显减少。从数量上来看，房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、物业服务合同纠纷案件仍为最多；从标的金额来看，房地产开发经营合同案件仍是金额最大、争议最为复杂的纠纷类型。
笔者观察，2021年的房地产争议主要有以下几个特点：一是由于房价下跌导致的买受人房贷断供、逾期的违约案件增多，法拍房数量激增；二是因房企降本增效导致的房屋质量问题和违规改造问题增加；三是由于市场下行，导致房企之间的合作开发争议案件增加；四是由于经济下行叠加疫情防控常态化影响，商业地产领域的违约案件增加；五是受困流动性危机的房企不断增多，导致房企与施工企业、材料供应商、金融机构之间的纠纷也不断增多。
据不完全统计，2021年房屋买卖合同纠纷为343690件，较2020年的653833件大幅减少约47.4%；房屋租赁合同纠纷为155419件，较2020年的262105件大幅减少约40.7%；物业服务合同纠纷为501126件，较2020年的634618件减少约21%。
2021年建设用地使用权合同纠纷为2023件，较2020年的4460件大幅减少约54.6%；土地租赁合同纠纷为12682件，较2020年的21817件大幅减少约41.9%；农村土地承包合同纠纷为9563件，较2020年的43906件大幅减少约78.2%。
2021年房地产开发经营合同纠纷为2496件，较2020年的4550件减少约45.1%。其中，合资、合作开发房地产合同纠纷为1647件，较2020年的3320件大幅减少约50.4%；委托代建合同纠纷为439件，与2020年的416件基本持平；项目转让合同纠纷为193件，较2020年的355件大幅减少约45.6%。
2021年涉及房企的金融借款合同纠纷为21865件，较2020年的36959件减少约40%。
二 新出台的法律法规或其他规范性文件
（一）土地制度
1.国务院颁布《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021修订）
随着2020年《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）的正式生效，集体土地入市正式写入法律，迈出了集体土地和国有土地同权的重要一步。从争议解决的视角来看，基于集体土地的入市，市场将会增加诸多新型争议，包括转让合同的效力如何确定、行政备案对于集体土地交易的影响、集体土地交易与国有土地交易的共同点和差异等。
2.农业农村部颁布《农村土地经营权流转管理办法》
2021年3月1日，《农村土地经营权流转管理办法》正式实施，其中提出土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变。规定了土地经营权流转的当事人、流转方式、签订流转合同等；承包方可以采取出租（转包）、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权7；受让方应当为具有农业经营能力或者资质的组织和个人8；依照有关法律法规保护土地，禁止改变土地的农业用途9；在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权，10双方应当签订流转合同，并向发包方备案。11
（二）房屋制度
1.全国人民代表大会常务委员会颁布《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》
2021年10月23日，全国人民代表大会常务委员会通过了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，标志着房地产税正式落地。
该《决定》明确征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，纳税人为土地使用权人和房屋所有权人12。
房地产税作为2021年新增的税种，会增加房屋的持有成本，对房地产买卖市场、租赁市场、政府收入和政企关系等方面产生巨大影响。目前各地还没有明确的政策出台，税收法律关系如何构建还没有具体细节。能否达到调节收入差、实现“房住不炒”的根本目标还有待进一步观察。
2.国务院办公厅颁布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》
2021年6月24日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确以下几点：
一是制度层面，明确保障性租赁住房将与公租房、共有产权房共同构成我国新的住房保障体系，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。
二是进一步完善土地支持政策，简化审批流程。中央补助资金支持，降低税费负担，加强金融支持等13。
三是组织实施层面，做好政策衔接，强化部门协作。住建部负责加强对发展保障性租赁住房工作的组织协调和督促指导14。
3.住建部等六部门联合颁布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》
为加强租赁企业的监管，避免长租公寓暴雷事件的发生，维护房屋租赁市场的稳定，2021年4月15日住建部等六部门联合颁布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，从企业管理、租赁行为、租赁资金监管等各方面加强对住房租赁企业的管理。
（三）房地产监管政策层面
2021年上半年，监管政策力度持续加大，各地限购限贷政策层出不穷；下半年，伴随市场下行、房企暴雷事件频出，监管逐步放松，稳定市场预期的政策陆续出台。
1.中国银保监会办公厅、住建部办公厅、中国人民银行办公厅联合颁布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》
为防止经营用途贷款违规流入房地产领域，2021年3月26日《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》正式实施。该《通知》提出银行业金融机构应加强借款人资质核查、信贷需求审核、贷款期限管理、贷款抵押物管理、贷中贷后管理、银行内部管理、中介机构管理等要求。
2.中国银保监会办公厅《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》
2021年11月10日，《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》正式实施，开放了基础设施基金投资业务，并对保险公司的投资能力、管理能力、公司治理机制、投资比例、风险管理、风险处置预案提出了要求。
（四）房地产相关司法解释
2021年1月1日《民法典》生效后，最高人民法院更新了一系列司法解释，包括商品房买卖合同纠纷、国有土地使用权合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建筑物区分所有权纠纷等方面，其中房屋租赁合同纠纷、建筑物区分所有权纠纷司法解释主要对被《民法典》吸收的条款进行删改及对部分条文顺序进行调整，因此，笔者本节仅就商品房买卖合同纠纷、国有土地使用权合同纠纷司法解释进行分析：
1.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
更新后的《解释》删除了拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对于被拆迁人享有的债权进行优先保护的规定；删除了出卖人恶意违约和欺诈致使买受人无法取得房屋的惩罚性赔偿规定；删除了商品房买卖纠纷面积误差处理原则的规定。随着我国不动产登记公示制度进一步完善，开发商“一房二卖”“缺斤短两”等现象逐渐减少，行政机构监管力度不断增强，新的司法解释中删除了与当前房地产市场不相适应的条款，也进一步体现了《民法典》合同自由、尊重当事人意思自治的精神。
2.《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
更新后的《解释》删除了几种合同无效的情形，包括：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权；土地使用权人未经政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权；土地使用权人未经政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产，进一步限制了国有土地使用权相关合同无效的情形。
三 典型案例
【案例1】合作开发过程中，标的土地被认定为闲置，是否构成客观上无法履行及如何确定合同当事人的责任？15
【基本案情】
2014年7月，发电厂、山汇公司与泸江公司签署《合作开发协议》，约定：（1）发电厂和山汇公司通过招拍挂方式获得标的土地建设用地使用权，并作价参与合作开发；（2）泸江公司负责开发建设并支付一切费用；（3）所建房屋优先用于职工购房需求。
协议签订后，泸江公司即进行前期开发，支出了大量费用。由于职工购房需求，需要协调规划部门对控制性详规进行调整，但该项工作迟迟未能完成，导致项目开发一直未能动工，双方产生争议。2020年2月，发电厂向泸江公司发出《解除协议告知函》，称泸江公司一直未能动工开发构成违约，故解除《合作开发协议》。随后，泸江公司向云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院起诉，要求确认《解除协议告知函》无效，并要求继续履行合同。在案件二审阶段，自然资源局先是发出《限期动工开发通知书》，9个月后又发出《闲置土地认定书》，认定标的土地存在超过约定开工日期满两年未开工的情况，属于闲置土地，将按照《闲置土地处置办法》有关规定进行处置。
【争议焦点】
1.《解除协议告知函》是否产生解除合同的效果
发电厂与山汇公司认为：泸江公司一直未能推进项目进展，构成违约，因此其享有解除权。
泸江公司认为：《合作开发协议》合法有效，标的土地已签订出让合同并取得土地使用权证。长期未开工的原因系发电厂、山汇公司一直未将土地使用权变更至泸江公司名下；双方签订的协议不存在约定的解除权，发电厂、山汇公司无权单方解除协议。
2.标的土地被认定为闲置土地后，《合作开发协议》客观上能否继续履行
发电厂、山汇公司认为：由于泸江公司的违约行为导致标的土地已被认定为闲置土地，极可能被政府无偿收回，《合作开发协议》客观上履行不能。
泸江公司认为：导致土地闲置的原因是发电厂、山汇公司没有积极协助其办理土地手续，泸江公司不存在违约行为；标的土地尚未被收回，继续履行协议惠及协议各方及广大职工，更符合双方的利益。
【裁判观点】
本案一审云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院认为：《合作开发协议》合法有效，泸江公司为标的土地的开发已支出大量费用，发电厂和山汇公司职工亦有购房的实际需求，双方当事人在履约过程中无违约行为，也无法定解除事由，《解除协议告知函》不产生解除合同的效果，一审判决继续履行《合作开发协议》。
二审过程中，山汇公司收到自然资源局发出的《限期动工开发通知书》和《闲置土地认定书》。云南省高级人民法院认为：标的土地被认定为闲置土地，导致双方签订的协议客观上履行不能。虽然合同未约定解除权的行使，但因泸江公司的迟延履行，发电厂、山汇公司有权行使法定解除权，向泸江公司发出的《解除协议告知函》合法有效，产生解除合同的法律效果。二审改判解除《合作开发协议》。
【纠纷观察】
近年来，房地产市场的整体下行、融资收紧、土地监督检查的从严实施，导致合作开发中标的土地被认定为闲置的情况越来越多。在标的土地被认定为闲置后，对合作开发协议的影响如何，本案中的判决方向可以作为一个参考。本案中云南高院改判的关键是自然资源局作出的《闲置土地认定书》，云南高院认为该认定书将导致协议客观上履行不能。
受信息所限，笔者无法了解本案全部证据情况，但仅就案例本身信息来说，笔者认为，闲置土地的认定本身并不直接导致协议的不能履行，仅仅是导致土地使用权处于不稳定状态，需要待土地使用权回归稳定后再行处理。根据《闲置土地处置办法》的规定，《闲置土地认定书》仅确认土地存在闲置的事实，但不直接对土地使用权产生影响。后续根据不同的处理方式，自然资源主管部门会另行作出《征缴土地闲置费决定书》或《收回国有建设用地使用权决定书》。因此，合作开发合同是否履行不能，尚取决于自然资源主管部门最终是否决定收回土地使用权，闲置土地的事实认定本身并不直接导致协议的履行不能。
同时，需要指出的是，若供地方就闲置土地的事实认定及后续的处理方式与政府存在行政争议，则合作开发纠纷可能需要中止审理，待行政争议解决后，再行继续审理。
此外，因双方诉请未涉及责任分担问题，本案中云南高院仅判决合同解除而未对双方法律责任予以裁判。现实中，造成土地闲置的原因可能有更多情形，需要结合土地取得方式、合同履行情况、规划方案审批情况、政府政策变化等情形具体分析土地闲置的合同责任。笔者认为，可以从三种不同的导致土地闲置的情形，来分析、评价合作开发中供地方的责任：一是合作协议约定供地方负有协调政府变更既有规划条件的义务，双方在变更后的规划条件下进行合作开发，实现合同目的，但规划条件未能变更，导致动工延迟、土地闲置的。此时应认定供地方未能履行己方义务，承担相应的违约责任。二是政府对拟开发地块所在区域的规划变更等原因，导致土地开发的预期收益严重下降，致使土地延迟动工被认定闲置的，应结合相关事实判断是否属于情势变更的情况，不应当简单地将上述责任归咎于合作的任一方。三是土地上尚有其他建筑物或构筑物，供地方未能满足合作协议约定的土地供给条件，应当认定构成违约。若上述情况系政府出让土地时导致，供地方可依据出让合同另行向政府主张违约责任。
【案例2】在《民法典》及相关司法解释框架下，转让方尚未取得土地使用权或相关行政审批的，是否导致土地使用权转让合同无效？16
【基本案情】
2014年，徐某启和四季公司签署《合作开发协议》，约定：（1）四季公司将标的土地使用权转让给徐某启进行开发，全部产权归徐某启所有；（2）四季公司保证具备商品房开发资质、依法取得案涉地块土地使用权；（3）四季公司负责办理土地使用权证及项目所需的规划手续，其余手续由四季公司牵头协助徐某启办理；（4）徐某启负责项目的全部开发建设费用；（5）项目建成后四季公司可分得部分房屋与现金。
协议签订后，徐某启向四季公司支付了土地使用权转让费。在开发过程中，项目因工程质量检查多次不合格而停工。后四季公司因徐某启拒绝复工，故要求解除《合作开发协议》。徐某启遂向河南省新乡市中级人民法院起诉，要求认定合同无效。四季公司提起反诉，要求确认合同已经解除。后本案上诉至河南省高级人民法院。至起诉前，四季公司未取得标的土地使用权证书。
【争议焦点】
1.《合作开发协议》是否有效
徐某启认为：四季公司始终未取得标的土地使用权，因此《合作开发协议》违反法律强制性规定，应当视为无效合同。四季公司应当返还徐某启已交纳的土地使用权转让费，并承担损失。
四季公司认为：《合作开发协议》合法有效。
2.若《合作开发协议》有效，四季公司能否解除合同
徐某启认为：《合作开发协议》无效，因此不涉及合同解除问题。
四季公司认为：徐某启未能及时复工，其有权解除合同，反诉要求法院判令徐某启排除妨碍并赔偿损失。
【裁判观点】
一审法院认为：从徐某启与四季公司签订的《合作开发协议》的相关条款可以看出，四季公司履行该协议仅需提供土地使用权，相应获得一定的金钱和房产回报，无须承担经营风险。因此，虽然上述协议名义是合作开发协议，但按照协议内容应认定为土地使用权转让合同。根据最高人民法院2005年发布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权合同纠纷司法解释》）第9条17规定，四季公司在本案起诉前未取得土地使用权，亦没有批准权的政府对其土地使用权转让予以同意，《合作开发协议》违反法律的强制性规定，应视为无效合同。
但二审河南省高级人民法院经审理认为：（1）《民法典》颁布后，为保证司法解释不违背《民法典》的精神，最高人民法院删除了原司法解释第9条；同时，根据《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（以下简称《民法典时间效力规定》）第8条的规定，“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”，因此四季公司在起诉前未取得涉案建设项目土地使用权的情形不影响《合作开发协议》的效力，二审法院依职权予以纠正。（2）四季公司在协议履行中仅提供土地使用权，对案涉项目不享有实际权利，且双方也未约定案涉项目的开发建设期限，故四季公司主张经催告徐某启恢复施工未果的情形，不足以影响合同目的的实现，解除合同的理由不能成立，最终二审法院改判驳回了双方的诉讼请求。
【纠纷观察】
《物权法》明确了债权合同效力与物权变动相分离的原则，该原则也在《民法典》中得到进一步的延续。相应地，对于当事人之间有关转让国有土地使用权的合同，是否取得国有土地使用权证书，不应影响合同本身的效力。因此，在最高人民法院修改《国有土地使用权合同纠纷司法解释》时，删除了第9条、第11条、第16条，对于转让方未取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权、土地使用权人未经政府批准与受让方订立合同转让划拨土地使用权、土地使用权人未经政府批准以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产这三类情况，均不再将其视作合同无效的情形，保障了法律体系的完整，促进合作开发的各方当事人履行己方的权利义务，有利于市场交易的稳定。
同时笔者认为，在有关国有土地使用权合同纠纷的裁判中，提供土地的一方未能及时取得土地使用权证书的，尽管在法律规定上不构成相关合同无效的事由，但是如果能合理地确信土地提供一方在未来也无法如约提供土地使用权，那么即使合同有效，裁判机构也宜向当事人进行释明，由当事人决定是否变更或追加请求，解除相关合同，而不必强求继续履行，以致在未来引发更大的争议。
【案例3】房地产开发企业破产重整，已签订购房合同并缴纳全部房款的买受人的权益如何维护？18
【基本案情】
2014年，首威公司购买了正土公司14套房屋，签署了《商品房预售合同》、办理了网签备案手续并缴纳了全部房款。在房屋交付前，法院受理了正土公司破产重整一案。首威公司向破产管理人要求正土公司继续履行《商品房预售合同》交付案涉房屋。正土公司破产管理人初审不认可首威公司的主张，要求申报普通债权，首威公司向管理人提出异议，管理人复审维持初审确认结果，首威公司遂诉至威海经济技术开发区人民法院。后该案经一审、二审程序，法院均驳回了首威公司的诉讼请求，首威公司遂向山东省高级人民法院申请再审。
【争议焦点】
1.案涉14套房屋是否属于破产财产
首威公司认为：（1）根据最高人民法院2002年发布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产案件规定》）第71条规定，案涉房屋属于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已经支付对价的特定物”，因此不应列为破产财产；（2）根据最高人民法院2015年发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条19的立法精神，案涉房屋虽未办理预告登记，但已采取网签备案的公示方式，与预告登记的效力基本相同。
正土公司认为：首威公司虽已签订购房合同并支付全部购房款，但房屋所有权并未转移，根据《企业破产法》第107条的相关规定，应当认定为破产财产。
2.首威公司要求继续履行合同的诉讼请求是否成立
首威公司认为：（1）《商品房预售合同》合法有效，首威公司已经支付了全部房款，履行了合同约定的全部义务，不属于《企业破产法》第18条20规定的当事人双方均未履行完毕的情形，正土公司应继续履行合同，交付房屋；（2）正土公司正在进行的是破产重整程序，尚未破产清算，目前房屋主体已经完工并正在进行内部配套施工，正土公司完全具备履行能力，可以向首威公司交付该房屋。
正土公司认为：正土公司被受理破产时，案涉房屋尚未竣工、不具备交付条件，事实上也无法交付。
【裁判观点】
一审、二审法院以及受理再审申请的山东高级人民法院均认为：（1）双方签订的《商品房预售合同》合法有效，并办理了备案登记，但预售登记备案属于行政管理范畴，并不能直接发生物权变动的效力；《破产案件规定》第71条的规定与后颁布的《物权法》所确立的不动产物权变动登记生效原则不符，应以《物权法》为准，故案涉14套房屋的所有权仍归属于正土公司，应被认定为破产财产。（2）现正土公司已经进入破产程序，实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且正土公司进入破产程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户的条件，故首威公司要求继续履行合同并交付房屋的请求不应得到支持。
【纠纷观察】
2021年，大型房企暴雷事件频出，部分房企面临破产重整或清算，由此产生了大量买受人已签订购房合同并缴纳全部房款，所购房屋是否属于破产财产的争议。对此，各地法院处理不尽相同，最高人民法院也在不同时间，作出了不同的裁判：在（2017）最高法民申1429号裁定书中，法院认为上述房屋属于《破产案件规定》第71条第5项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”中所述的特定物，虽然《破产案件规定》是为配合试行的《企业破产法》而颁布的司法解释，但在现行的《企业破产法》正式生效后，《破产案件规定》也未被废止，因此，该类房屋不应当被认定为破产财产；而在（2020）最高法民申3802号裁定书中，最高人民法院认为现行《企业破产法》及其司法解释，对于不应当认定为破产财产的情形进行了重新规定，故不应适用《破产案件规定》第71条规定，该房屋属于破产财产。
笔者认为：由于我国法律采取民商合一的体例，因此在破产程序中，购房人请求交付房屋的债权，与其他商事主体对房地产企业在生产经营活动中形成的其他债权并未区分对待。但是，商品房买受人作为消费者购买自住房屋，并非经营行为，因此不应过分承担房地产开发企业的破产风险——这属于商业风险；消费者的身份也决定了其买房时不可能要求房地产企业提供任何形式的担保，其债权在破产清算程序中必然沦为优先级最低的普通债权；而商品房预售的特定交易方式，导致买卖双方在合同义务中的非同步性与标的物交割的延时性，这意味着开发商逾期交房，比起购房人逾期付款更频繁发生，也更难以得到救济，以上因素都大大增加了购房人承担的风险。
笔者认为，解决这类纠纷不仅需要准确地适用法律，更涉及以何种价值导向去平衡各方当事人的利益。在这一点上，执行程序相关规定的精神或可参照。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条21规定了买受人支付全部价款，且非因自身原因未能办理过户的情况下可以排除对不动产的执行；第29条22特别规定了作为商品房消费者的买受人，查封前签订买卖合同且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十即可以排除对不动产的执行。由此可以看出，对于已经支付了百分之五十价款的消费者买受人以及支付了全款的一般买受人，前款规定虽不足以支持其确认物权，但足以排除任何债权的执行，处于优先顺位受到保护。因此相应地，在破产程序中，在价值导向上，也可以对支付了全款，但是房屋尚无法交付的购房人提供同等的保护，即适用《破产案件规定》第71条的规定，认定该等房屋不属于破产财产。
但如果要彻底解决如何适用法律认定该类财产性质，如何就买受人购房合同项下债权的清偿顺序进行安排的问题，我们仍然期待立法机关或最高人民法院给予明确规定。
【案例4】未经招拍挂程序、标的土地尚未完成征转或出让行为未得到有权机关审批的国有土地使用权出让合同，效力如何确定？23
【基本案情】
2003年1月，铜川市人民政府（以下简称铜川政府）与西部投资集团有限公司（以下简称西部投资集团）签署《协议书》，协议约定：（1）铜川政府欢迎西部投资集团在新区开发建设世纪花园项目并积极协助其办理用地手续，村庄拆迁由铜川政府组织实施，具体问题双方另行协商；（2）西部投资集团为铜川政府办公区建设垫资约1200万元工程款，并以该工程款抵顶世纪花园项目地块的土地出让金，抵顶地价为4.5万元/亩，剩余土地地价为5.6万元/亩，代征地部分地价约3万元/亩；（3）西部投资集团在2003年内通过支付现金或转移贷款付清剩余地款，铜川政府同时办理土地使用权证书等有关手续。
2003年4月1日，铜川市新区土地管理局（以下简称新区土地局）在未经招拍挂程序的情况下，向西部投资集团出具《铜川市新区土地局国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，确认西部投资集团以5.6万元/亩的价格取得世纪花园项目的土地使用权。4月9日，新区土地局与西部投资集团签署《国有土地使用权出让合同》，协议约定：（1）土地使用权出让的综合地价应按照2003年1月的《协议书》执行，已付工程垫资款冲抵部分出让金，出让金标准为4.5万元/亩，代征地部分的出让金标准为3万元/亩，剩余部分的出让金标准为5.6万元/亩；（2）该项目涉及的部分村庄征迁问题，双方商定由新区土地局具体组织实施，费用另行商定并续签合约执行；（3）地面附着物由双方共同核查，按照铜川市新区管理委员会（以下简称新区管委会）有关政策据实结算，进地前由西部投资集团一次性付清；（4）出让金分期支付。《国有土地使用权出让合同》附件包括《世纪花园情况说明》及铜川政府与西部投资集团的《协议书》。
2006年8月，西部投资集团与新区土地局统一征地办公室签署《统征协议》，约定西部投资集团委托统征办公室就世纪花园项目实施统一征地。
协议签订后，西部投资集团支付了部分出让金；2009年陕西政府批准了案涉世纪花园项目农用地转为建设用地；2010年1月，铜川政府召开会议，决定解除原先宗地的出让合同，依法公开招拍挂出让；2010年3月，新区土地局向新区管委会上报《关于新区八宗供地遗留问题具体处置方案的请示》，请示载明：（1）解除案涉项目的《国有土地使用权出让合同》，由新区管委会与项目单位签订《终止合同的协议书》；（2）核实缴款数额，为下一步退款工作做好准备；（3）依法按程序进行公开出让，原项目单位可以作为意向用地单位参加公开竞买。
西部投资集团因协议后续的退款和赔偿问题与新区管委会、铜川市自然资源局产生争议，遂诉至法院。
【争议焦点】
《国有土地使用权出让合同》是否有效。
西部投资集团认为：合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。
新区管委会与自然资源局认为：（1）案涉《协议书》是招商框架协议，并不能将其等同于对土地使用权出让合同的批准文件；（2）案涉合同签订时，案涉土地仍属农用地，尚未进行农用地的征用及农用地转建设用地的手续；（3）案涉土地未依法进行公开招拍挂，违反效力性强制性规定。
【裁判观点】
一审陕西省高级人民法院、二审最高人民法院均认为：（1）案涉的一系列合同均为各方当事人真实意思表示，内容互相印证且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；（2）案涉土地虽然在合同签订时系农用地，但是双方当事人在合同中约定对项目进行分期分批开发建设，新区土地局根据每期开发的面积和已付的土地出让金数额，逐批次上报省厅用地，同时按照省厅批准的实际用地面积分批核发“建设用地批准书”和“国有土地使用权证”，不违反法律、行政法规的强制性规定；（3）铜川政府与西部投资集团签订的《协议书》作为《国有土地使用权出让合同》的附件，其成为该出让合同的组成部分，有批准权的土地管理部门作为市级人民政府的职能部门，市级人民政府的意思表示可以代表土地管理部门的意思表示，故可以认定案涉土地使用权出让合同取得了土地管理部门的同意。由于案涉土地在当时并没有完成相关土地审批及征收手续，并不具备公开竞价的条件，因此认定西部投资集团通过协议方式取得案涉土地而非挂牌方式，出让合同有效。
【纠纷观察】
《国有土地使用权出让合同》的效力如何确定一直是法律实践中的争议焦点问题，本案中涉及出让合同效力的两个关键点，笔者下面分别加以评析。
其一，国有土地未经招拍挂程序，出让合同是否有效？
《城市房地产管理法》第13条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”笔者认为，该规定本身系管理性规定，并不必然影响出让合同的效力，且最高人民法院《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第3条24也仅将“约定的出让金低于最低价”列为“价格条款无效”的情形，而未规定未经招拍挂程序签署的出让合同一概无效。因此，从效力性强制规定的角度上看，未经招拍挂程序不必然导致土地出让合同无效。
但需要注意的是，根据《城市房地产管理法》的规定，只有不具备招标、拍卖条件的土地，方可以协议方式出让，公开交易仍然是土地使用权出让首选的、原则性的交易方式。如果标的土地不具备协议出让的合理性和必要性，那么采取协议方式出让可能会被裁判机构认定为破坏了公平公正的土地出让秩序，侵害了不特定人同等条件下参与竞买的权利。裁判机构可以视时效性依据《合同法》第52条第1款第4项“损害社会公共利益的合同无效”或《民法典》第153条第2款“违背公序良俗的民事法律行为无效”之规定，认定出让合同无效。
其二，标的土地尚未完成征转，或出让行为未得到有权机关审批的，出让合同是否有效？
首先，土地出让合同是诺成合同，而标的土地是否完成征转，只影响合同的履行，而不影响合同的效力。正是基于此，本案中双方对于案涉项目达成了分批开发建设，分批取得“建设用地批准书”和“国有土地使用权证”的约定。这种认识也是符合商业逻辑的。
其次，《土地管理法》第44条25、《城市房地产管理法》第12条26有关土地征转与供地审批的规定，是规范政府有关土地出让审批行为的管理性规定而非民事合同的效力性规定；相关审批程序是否完成，只影响出让合同后续是否能够顺利履行。同时，根据本案中的裁判观点，即便认为土地出让合同属于《合同法》第44条第2款27规定的“以批准作为生效条件的合同”，有权人民政府的审批行为也只是出让合同的生效要件。在有权的人民政府审批前，土地出让合同只是处于“未生效”状态，在签署后只要补齐了审批手续，出让合同即告生效，但不会因为签署当时尚未履行审批手续而被确认无效。
因此笔者认为，对于签署时尚未经过土地征转及相关审批的土地出让合同，不宜认定其为无效，尤其对于后续履行中，各方已经或尚有条件完成相关征转、审批程序的合同，应肯定其有效性，以保障交易稳定性。
【案例5】商业物业因新冠肺炎疫情整体停业，运营方是否应承担违约责任？28
【基本案情】
2016年12月，甲公司与乙公司签署了《合作经营协议书》，约定甲公司作为商场运营主体，向乙公司提供A商场的专柜商铺作为经营场地，双方按照销售收入进行分成，合作期限60个月。
《合作经营协议书》签署后，甲公司向乙公司交付了场地，乙公司随即投入资金进行装修，并雇用员工进行经营。2020年1月，甲公司通知乙公司称，A商场自开业起连年亏损，已给甲公司造成了巨大损失，无法继续正常经营，因此A商场将于2020年2月正式停止营业。乙公司回函要求甲公司承担违约责任，但甲公司未予回应。乙公司遂提起仲裁，要求甲公司赔偿其财产损失、装修损失、停业损失等。
【争议焦点】
1.商场的整体关闭是否构成违约
乙公司认为，A商场关闭，主要原因是甲公司经营不善。甲公司单方面终止合同，构成违约，应当承担违约责任。
甲公司认为，A商场的停业是基于不可抗力原因。自2016年开业以来，A商场一直处于亏损状态；2019年底新冠肺炎疫情暴发，受疫情影响，如继续经营将进一步导致损失扩大；即便A商场不停止营业，商场各商户也无法维持日常经营。
2.就乙公司遗留在现场的物品，甲公司是否应当承担赔偿责任
乙公司认为，其在商铺内的货架、门、墙纸等，是专门定做的，无法另作他用，甲公司应当予以赔偿。
甲公司认为，根据双方《合作经营协议书》约定，协议终止后，乙公司逾期未搬走的物品视为乙公司已经放弃其所有权，甲公司不应承担赔偿责任。
【裁判观点】
1.关于甲公司是否构成违约问题，仲裁庭认为，甲公司在2020年1月初发送的停业通知中，载明的停业理由为“A商场连年亏损”，而未提及疫情的影响；2020年1月新冠肺炎疫情尚未大规模暴发，甲公司单方终止合同，并非基于不可抗力原因，应认定构成违约。
2.关于遗留物品的赔偿责任，仲裁庭认为，《合作经营协议书》约定了合作协议终止后，乙方应搬离全部物品，否则视为放弃；合同终止后，承租人将动产搬离现场是常规处理方法，即使是定做的道具也是如此。因此，仲裁庭未支持乙公司的该项赔偿请求。
【纠纷观察】
本案中，由于A商场经营状况的恶化并非疫情原因，因此，仲裁庭未采纳甲公司的该等抗辩理由，裁决其解除行为构成违约，应承担违约责任。但据笔者观察，2020年以来，受新冠肺炎疫情本身及防控措施的影响，一些大型商业物业中，大量商户无力持续经营而关闭，进而导致运营方无力维持商业物业的整体运营，运营方也因此被迫解除部分经营尚好的商户的租赁合同。而最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称《意见（二）》）中仅规定了承租人无力履行合同的情况，对于出租人（运营方）无力继续经营的情况尚无直接规定。
笔者认为，该种情况应当优先根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（以下简称《意见（一）》）第3条第2项29的规定进行处理，但符合条件的，也可直接适用《民法典》中的情势变更规则。
首先，新冠肺炎疫情不属于商业风险；其次，出租方的经营行为，是对标的房屋进行出租并收取租金，因此各租户持续经营情况、租金支付情况的总和即反映为其经营状况。当多数租户受疫情影响关闭店铺、停付租金时，出租人也因此丧失经营收入，进而影响其履约能力，使其无法继续维持商业物业的整体运营，属于疫情造成的履行困难。因此，该等情况下，新冠肺炎疫情对于运营方的影响，符合《意见（一）》第3条第2项的规定，裁判机构可据此裁决对合同进行变更。
笔者希望强调的是，商业物业运营的许多公摊成本是不可分割的，如中央空调和新风系统的提供、建筑物主体结构及公共区域的维护、安保服务的提供等。强求运营方基于小部分商户的需要而继续经营，并承担大量的公共服务成本，将造成双方利益的失衡。因此，如果运营方要求解除合同的主要原因是“继续履行合同对于当事人一方明显不公平”，而不仅仅是“履行困难”，根据《民法典》第533条情势变更的规定，裁判机构可综合考量运营方持续经营的可行性与公平性，支持运营方解除租赁合同的请求，并根据《民法典》合同编的规定公平地分配责任。
此外，《民法典》中的情势变更解除权属于形成诉权，而不属于抗辩权。因此，如运营方没有在诉讼或仲裁程序中提出解除或变更合同的请求，仅以疫情造成的情势变更来抗辩其违约解除的，裁判机构不应认定运营方解除行为的合法性。
四 热点问题观察
（一）大型房企暴雷频发，房企破产数量增加，引发诸多连锁法律纠纷
2021年下半年，先是恒大出现暴雷事件，遭遇资金链断裂、楼盘停工、商票逾期等困境，随后蓝光发展、花样年、新力控股、当代置业、中国奥园、佳兆业，阳光100、阳光城等大型房企先后遭遇资金困境。据不完全统计，2021年有超过20家大型房企陷入暴雷危机。房企的集中暴雷也导致金融机构对房企的融资进一步缩紧，购房者持观望态度谨慎入市，房地产市场陷入持续低迷，进一步加剧了房企的生存困境，并衍生了大量争议案件。与此同时，房企破产重整案件也大量增多。“我国房地产行业市场化程度较高。从近几年的数据看，现有的10万余家房企中每年都会有将近500家的企业进入司法破产重整，这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。”30这也将引发越来越多的房地产领域的纠纷。笔者从以下四个角度，浅析房企暴雷及破产重整所引发的争议。
一是买受人角度。预售制度下，房企暴雷导致的烂尾楼，可能导致诸多买受人背负高额房贷的同时却无法按时收房，引发数量庞大的房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷、执行异议纠纷等。对于符合规定的购房者，可以通过法律途径排除执行，但对于已经被采取保全措施的房屋，买受人如何完成交付和过户，执行层面还存在诸多障碍。如果房屋确无交付可能，也可通过解除买卖合同的方式及时止损，但是解除合同后，购房者的债权清偿顺序尚无明确的优先保障，能否收回已付的购房款，存在极大的不确定性。此外，对于贷款购房的买受人，与银行间的金融借款合同和房屋买卖合同属不同的法律关系，房企不履行买卖合同难以成为断供的抗辩理由。买受人一方面无法收房，另一方面却要偿还贷款，将陷入较为困难的争议解决困境。
二是施工单位及供应商角度。房企资金链断裂，将导致大量工程款和材料款无法支付，引发大量建设工程施工合同纠纷和买卖合同纠纷。自广州中院宣布集中管辖恒大系案件后，中建系统和中铁系统成为起诉大户。对于施工单位而言，应及时全面核查风险，评估风险等级，充分运用建设工程价款优先受偿权，保障工程款债权的实现。对于已经采用非现金支付方式收款的，施工单位应重点关注未兑付的商票，对于已经贴现或者背书转让的商票，也应当及时关注兑付情况，当自身承担连带责任时，及时行使追索权。
三是金融机构角度。房企长期的高负债、高杠杆模式，致使金融机构往往成为暴雷房企最主要的债权人。在“保交房”的导向下，商品房消费者权益处于优先保障地位，司法实践中也有对一般买受人的倾向性保护判例。在金融机构作为债权人申请执行的案件中，经常会遇到买受人及建设工程施工方基于优先权对金融机构执行提出异议的情形，金融机构对此应予以充分关注并积极应对。
四是房企角度。房企暴雷后，积极进行债务重组，与债权人沟通、及时复工复产、保障交房，成为房企、金融机构、房屋买受人的共同选择。但在房企自救的过程中，由于不同债权在诉讼、执行、破产重整等不同程序中的优先顺位不同，导致房企破产重整前的争议解决程序中，整体解决的难度较大，必要时需要房企或债权人选择向人民法院申请破产重整程序进行解决。
总之，受市场整体下行和融资收紧的影响，房地产市场参与主体的争议将进一步增加，期待在未来的争议解决中，能够通过立法和裁判的价值引导，平衡各方利益，促进争议解决效率的提高，实现房地产市场的稳定健康发展。
（二）房地产加速向存量市场转变，尤其是商业地产领域，资产交易与资产运营方面的争议逐步增加
近两年来，无论是住宅物业公司的股权并购，还是商业地产领域的资产并购，均受到市场追捧。一批优质的头部房企，纷纷将物业管理业务分拆上市，并以上市所融资金进一步收购物业公司或商业物业资产。由此，一方面导致物业管理业务与物业资产的进一步集中，另一方面也将促进房地产行业的转型，提升房企存量资产的管理能力，加速房地产从增量市场向存量市场的转变。与此同时，房地产领域的争议类型也逐渐从此前增量市场中的大量建设开发领域的争议，演变为存量市场中的交易、运营方面的争议。
五 总结与展望
2021年，房地产行业经历了不平凡的一年，全面去杠杆、市场下行、叠加新冠肺炎疫情影响，房地产市场在信心与信用方面都受到了严重的冲击，积累了较大的商业违约风险。下半年市场持续低迷，房地产融资政策适度改善，给了房企一定的喘息机会，缓解了部分房企的违约风险。
展望2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度；去杠杆还将继续落实下去，倒逼企业降负债、居民降杠杆。根据笔者观察，保障性租赁住房的建设与运营、集体经营性建设用地使用权流转，将可能成为房地产市场新的业务增长点，并衍生新型的房地产争议。
（一）2021年成为保障性租赁住房的政策元年，保障性租赁住房将与公租房、共有产权房构成我国新的住房保障体系三大支柱，并将迎来一轮爆发式增长
2021年6月，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），首次确定了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。“加快发展保障性租赁住房”成为“十四五”时期住房建设的重点任务。
根据《意见》规定，“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。中信证券估计，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万—900万套，对应的新增建筑面积在4亿—4.5亿平方米，对应的开发投资将在1.7万亿—1.9万亿元，预计2022年投资将超过4000亿元，拉动房地产投资3个百分点31。
保障性租赁住房的建设需要大量的土地供应与资金投入。在土地供应方面，集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套建设用地等都将成为保障性租赁住房的供地来源。而闲置和低效的非居住存量房的改造（包括商业项目的改造），也将成为保障性租赁房的供应来源。
资金来源方面，一方面，依赖于财政资金与传统的银行信贷；另一方面，债券、租赁住房投资基金、REITs等，也都将成为保障性租赁住房的资金来源。
房企在前述保障性租赁住房的土地供应、资金投入、开发建设、运营与服务方面，都有大量的参与机会，也将进一步改变一部分房企的经营模式，加速房企向轻资产模式的转变。
（二）随着交易规则的完善，集体经营性建设用地使用权流转领域将逐渐产生新的争议，对裁判机构和法律服务行业都将提出新的挑战
2021年9月1日，新修订的《土地管理法实施条例》正式实施，该条例对于集体经营性建设用地使用权的出租、出让作出了详细的规定，不仅包括了决策程序、审批程序，还对于出租、出让协议必备的实体内容作出了规定，其中不乏足以影响合同效力的强制性规定。因此，未来集体经营性建设用地使用权流转程序的合规审查问题、合同效力问题相关争议将进一步增多。
综上，房地产市场正从增量市场向存量市场转型。而且随着土地市场的改革，土地的市场供应方式也进一步多元化，这必然导致房地产领域法律服务的新变化。因应这些新变化，裁判机构与法律服务行业也需要深入研究该等变化带来的法律适用、价值导向、利益平衡、裁判尺度和社会效率等方面的问题，以更好地为行业和经济发展提供法律服务。
作者简介
马志成 | 北京金诚同达律师事务所高级合伙人，房地产与建设工程业务组负责人，中国仲裁法学会房地产专业委员会研究员，中国银行间市场交易商协会法律委员会委员。在房地产及金融领域拥有超过二十五年的执业经历，对土地综合开发、项目投资与清算、并购重组、合作开发、地产运营、房地产金融等业务有着丰富的实践经验与娴熟的把握能力，服务的项目涵盖了住宅、商办、旅游、养老及主题公园等诸多细分领域。曾长期担任自然资源部法律顾问，多次参与自然资源部的立法工作。同时，基于对金融行业的深度理解与风险控制的精准把握，在资产管理、证券投资与金融争议解决方面积累了丰富且良好的业绩。多次参与中国证券投资基金业协会、银行间市场交易商协会组织的课题研究，作为授课讲师提供培训课程。
马靖宇 | 北京金诚同达律师事务所合伙人，拥有十年以上的执业经验，主要从事商业地产、私募基金领域的法律服务工作。曾担任正大集团旗下零售商业板块的法务负责人，参与了多家知名地产商的数十起投资并购项目，处理了大量商业地产与私募基金领域的争议解决案件，积累了丰富的法律实务经验。
冯宇明 | 北京金诚同达律师事务所律师，主要从事房地产投资、开发、运营与资产管理方面的争议解决业务，曾代理多家国有金融机构及大型民营企业的诉讼、仲裁案件。同时担任多家大型商管企业的常年法律顾问，在商业物业运营及不动产处置方面具有丰富的经验。
[了解更多注解]
1 马志成，北京金诚同达律师事务所高级合伙人。马靖宇，北京金诚同达律师事务所合伙人。冯宇明，北京金诚同达律师事务所律师。
2 本段数据来自国家统计局，载国家统计局官网，http://www.stats.gov.cn/tjsj/，访问时间：2022年1月21日。
3 《2021年中国房地产总结与展望|政策篇》，载克而瑞官网，http://www.cricchina.com/research/Details/10366，访问时间：2022年1月10日。
4 《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，载中房网，http://www.fangchan.com/data/14/2022-01-04/6883936708266889837.html，访问时间：2022年1月10日。
5 《2021年中国房地产总结与展望|土地篇》，载克而瑞官网，http://www.cricchina.com/research/Details/10368，访问时间：2022年1月10日。
6 本节纠纷案件数量根据中国裁判文书网总结而成，包括2021年度一审、二审、再审、再审审查与审判监督及其他程序中产生的判决书、裁定书、决定书等。需要说明的是，因部分诉讼案件不予公开、部分撤诉案件不出具文书、部分调解案件文书不予互联网公布等原因，本节统计数据与法院实际受理的案件数量可能存在差异。访问时间：2022年1月21日。
7 《农村土地经营权流转管理办法》第14条。
8 《农村土地经营权流转管理办法》第9条。
9 《农村土地经营权流转管理办法》第11条。
10 《农村土地经营权流转管理办法》第9条。
11 《农村土地经营权流转管理办法》第12条。
12 《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》第1条。
13 《关于加快发展保障性租赁住房的意见》第3条。
14 《关于加快发展保障性租赁住房的意见》第4条。
15 云南省高级人民法院（2021）云民终131号民事判决书。
16 河南省高级人民法院（2020）豫民终697号民事判决书。
17 《国有土地使用权合同纠纷司法解释》（已被修改）第9条：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
18 山东省高级人民法院（2021）鲁民申2934号民事裁定书。
19 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
20 《企业破产法》第18条：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。
21 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
22 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
23 最高人民法院（2021）最高法民终347号民事判决书。
24 《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第3条：经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
25 《土地管理法》第44条第1款：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
26 《城市房地产管理法》第12条第1款：土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
27 《合同法》第44条第2款：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
28 北京仲裁委员会/北京国际仲裁中心（BAC/BIAC）2021年裁决案例。
29 《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第3条第2项：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
30 《推动风险化解，助力小微企业，加码绿色金融——金融服务将更精准有效》，载中国政府网，http://www.gov.cn/xinwen/2022-01/04/content_5666275.htm，访问时间：2022年2月7日。
31 《中信证券：保障性租赁住房的空间和影响有多大？》，载中新经纬网，http://www.jwview.com/jingwei/html/12-17/450975.shtml，访问时间：2022年2月7日。
